사업자 임대차계약서 확정일자

'확정일자'는 흔히 전세/월세 등 주택을 임대할 때, 임대차계약서를 작성하고 주민센터에서 받는 경우를 많이 생각합니다.

하지만, 확정일자는 주택 뿐만 아니고, 사업을 하는 사업자에게도 임차한 사업장의 보증금에 대해서도 확정일자를 받을 수 있습니다.

 

 확정일자란

 ▶ 관련 법률

주택임대차보호법 제3조의6(확정일자 부여 및 임대차 정보제공 등) ① 제3조의2제2항의 확정일자는 주택 소재지의 읍·면사무소, 동 주민센터 또는 시(특별시·광역시·특별자치시는 제외하고, 특별자치도는 포함한다)·군·구(자치구를 말한다)의 출장소, 지방법원 및 그 지원과 등기소 또는 「공증인법」에 따른 공증인(이하 이 조에서 "확정일자부여기관"이라 한다)이 부여한다. ② 확정일자부여기관은 해당 주택의 소재지, 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등을 기재한 확정일자부를 작성하여야 한다. 이 경우 전산처리정보조직을 이용할 수 있다. ③ 주택의 임대차에 이해관계가 있는 자는 확정일자부여기관에 해당 주택의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 정보의 제공을 요청할 수 있다. 이 경우 요청을 받은 확정일자부여기관은 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없다. ④ 임대차계약을 체결하려는 자는 임대인의 동의를 받아 확정일자부여기관에 제3항에 따른 정보제공을 요청할 수 있다. ⑤ 제1항·제3항 또는 제4항에 따라 확정일자를 부여받거나 정보를 제공받으려는 자는 수수료를 내야 한다. ⑥ 확정일자부에 기재하여야 할 사항, 주택의 임대차에 이해관계가 있는 자의 범위, 확정일자부여기관에 요청할 수 있는 정보의 범위 및 수수료, 그 밖에 확정일자부여사무와 정보제공 등에 필요한 사항은 대통령령 또는 대법원규칙으로 정한다. 상가건물 임대차보호법 제4조(확정일자 부여 및 임대차정보의 제공 등) ① 제5조제2항의 확정일자는 상가건물의 소재지 관할 세무서장이 부여한다. ② 관할 세무서장은 해당 상가건물의 소재지, 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등을 기재한 확정일자부를 작성하여야 한다. 이 경우 전산정보처리조직을 이용할 수 있다. ③ 상가건물의 임대차에 이해관계가 있는 자는 관할 세무서장에게 해당 상가건물의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 정보의 제공을 요청할 수 있다. 이 경우 요청을 받은 관할 세무서장은 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없다. ④ 임대차계약을 체결하려는 자는 임대인의 동의를 받아 관할 세무서장에게 제3항에 따른 정보제공을 요청할 수 있다. ⑤ 확정일자부에 기재하여야 할 사항, 상가건물의 임대차에 이해관계가 있는 자의 범위, 관할 세무서장에게 요청할 수 있는 정보의 범위 및 그 밖에 확정일자 부여사무와 정보제공 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

 ▶ 확정일자를 받아는 이유

임차한 건물이 경매 또는 공매 되는 경우, 상가건물임대차보호법에 의해 확정일자를 기준으로 후순위권리자에 우선해서 보증금을 변제받을 수 있습니다.

일반적으로 확정일자는 사업자등록을 할 때 함께 신청을 하고, 혹시 못했을 경우에는 나중에도 해 놓는 것이 좋습니다.

​상가임대차보호법에 따르면 환상보증금을 기준으로 임차인에 대한 보호 범위를 구분하고 있습니다.

​ ▶  환산보증금

지역	환산보증금
서울특별시	9억 원 이하
수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외), 부산광역시	6.9억 원 이하
광역시(과밀억제권역 및 군지역, 부산광역시 제외), 안산시, 용인시, 김포시, 광주시, 세종특별자치시, 파주시	5.4억 원 이하
기타 지역	3.7억 원 이하

확정일자 신청대상(상가건물임대차보호법 적용대상)

환산보증금(보증금+월세보증금 환산액)이 지역별로 다음 금액 이하인 경우만 보호받을 수 있습니다.

​# 환산보증금 : 보증금+(월세x100)

 

 확정일자 신청

 ▶ 신규사업자

 

1) 사업자등록신청서

2) 임대차계약서 원본

3) 사업허가•등록•신고필증(법령에 의하여 허가•등록•신고대상인 경우)

4) 사업장도면(건물의 공부상 구분등기 표시된 부분의 일부만 임차한 경우)

5) 본인 신분증(대리인 신청시 위임장과 대리인 신분증)

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 ▶ 기존사업자

1) 사업자등록정정신고서(임대차계약이 변경된 경우)

2) 임대차계약서 원본

3) 사업장 도면(건물의 공부상 구분등기 표시된 부분의 일부만 임차한 경우)

4) 본인 신분증(대리인 신청시 위임장과 대리인 신분증)

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※ 사업자등록 신청시 임대차계약서의 사업장소재지 등기부등본 등 공부상 소재지와 다르게 기재한 경우 보호를 받지 못할 수도 있으므로 확인이 필요합니다.

앞에서도 말씀드렸듯이 주거 용도에 대한 '확정일자'는 주민센터에서 , 사업 용도로 '확정일자'를 받을 경우에는 세무서에서 가능합니다.

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확정일자를 신청하려면 필요한 서류를 구비하여 건물 소재지의 관할세무서에 신청하면 됩니다.

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