오피스텔 임대사업자 세무회계

오피스텔을 업무용과 주거용으로 실제 사용용도에 따라 나누어집니다.

[주거용 오피스텔] - 주택임대사업자를 등록하거나, 주민등록을 전입하면 주거용 오피스텔 

[업무용 오피스텔]- 일반 사업자로 등록하고, 주민등록 전입을 하지 않으면 업무용 오피스텔

사업자등록 및 세목별로 세무업무를 확인해 보겠습니다.

 

업무용 오피스텔

 ▶ 사업자등록

업무용(사업용)이 아니라면 당연히 사업자등록을 할 필요는 없습니다. 다만, 임대를 주거나 자기사업을 위해 사용하는 경우라면 사업자등록이 필요합니다.

 ▷ 사업자등록은은 세무서방문 또는 홈택스에서 가능합니다.

     로그인 후 → 신청제출 → 사업자등록신청/정정 등 → 사업자등록신청 으로 들어가시면 위와 같은 인적사항 및 업종을 입력하는 창이 나옵니다.  필수 입력란을 채우시고,  업종 입력을 하실 때 오피스텔은 "701201" 코드가 일반적입니다. 기타 세부내용은 표를 참고

위 코드 외에 특별히 어려운 내용은 없을 것입니다.

 

▶ 부가가치세

취득시 건물분에 대해서 부가세 환급이 가능하고,

1) 본인 사업에 사무실과 같은 업무용으로 사용시 부가세 신고를 통해 매입세액 공제가 가능합니다.

2) 또, 처음부터 임대를 목적으로 취득한 경우에는 임대사업자로 사업자등록 내서 매입세액 공제를 받으시면 되겠습니다.

 

이후에 발생 되는 임대소득에 대해서는 반기별로 부가가치세 신고(7.25 / 1.25)를 통해 부가세를 납부하게 됩니다. 또 4.25 /10.25 에 예정고지 직전 납부세액의 50%를 납부합니다. ( 납부세액 30만원 미만일 경우 예정고지납부 제외)

 

▶ 지방세

1) 재산세 

건물분 재산세 시가표준 70%의 0.25% / 토지분 재산세 개별공시지가 70%의 0.25 ~ 0.4% 금액별 상의

2) 취득세

주거용, 업무용 구분 없이 4.6% 일괄 적용 (취득세 4%, 농어촌특별세 0.2%, 지방교육세 0.4%)

    

 

주거용 오피스텔

▶ 사업자등록

업무용인 경우는 일반사업자로 사업자등록을 하며, 주거용인 경우에는 면세사업자등록을 해야합니다.

사업자등록 절차는 위와 동일합니다.  (업종코드 701102) 세부내용 표 참조

 

▶ 부가가치세

주택은 부가가치세 면제인 면세사업자입니다. 주거용 오피스텔은 부가세 신고 대상이 아닙니다.

 ▶ 면세사업자현황신고

부가세 신고는 없지만, 임대시 주택임대소득을 매년 2월에 면세사업자현황신고를 해야합니다.

                      → 사업자현황신고서 및 주택임대사업자 수입금액검토표를 작성 제출해야 합니다.

 

 ▶ 양도세

일반 주택과 동일하게 다주택자의 경우에는 중과세율이 적용 될 수 있습니다.

1세대 1주택의 경우에는 비과세이지만, 조정대상지역 내 주거용 오피스텔은 2년 실거주 요건 및 중과가 될 수 있습니다. 

분양권, 취득시까지는 주택 수에 포함되지 않고, 주거용으로 사용 시작할 경우 주택 수에 포함된다 할 수 있습니다.

 

 ▶ 지방세

1) 재산세 : 시가표준 60% 의 0.1~ 0.4% 금액별 상이

2) 취득세

주거용, 업무용 구분 없이 4.6% 일괄 적용 (취득세 4%, 농어촌특별세 0.2%, 지방교육세 0.4%)

 

종합소득세

임대소득에 대해서 매년 5월  말까지 신고납부를 해야 합니다. 업무용 오피스텔은 무조건 종합소득세 신고를 해야하며, 주거용 오피스텔은 대상을 확인해야하고 분리과세가 선택적으로 가능합니다.

 

▶ 수입금액

부가세 신고시 세입자에게 임대료를 받고, 발급한 세금계산서, 현금영수증 등의 매출 금액이 해당됩니다.

 

 ▶ 필요경비

임차인 모집을 위해 지급한 중계수수료, 오피스텔 인테리어를 포함한  수리, 수선비, 세무신고를 위해 지급한 세무사 수수료, 기타 임대사업을 위해 지출한 비용들이 필요경비에 해당됩니다.

 

 ▶ 주택임대사업자 체크

• 소득세신고 대상

보유 주택수	과 세	과세 X
1주택소유자	• 국외 주택 월세수입 • 기준시가 9억원 초과 주택 월세수입	• 국내 기준시가 9억원 이하 주택의 월세수입/ 모든 보증금/전세금
2주택소유자	• 모든 월세수입	• 모든 보증금/전세금
3주택이상 소유자	• 모든 월세수입 • 비소형주택 3채 이상 보유 & 해당 보증금/전세금 합계 3억원 초과하는 경우	• 소형주택의 보증금/전세금 • 비소형주택 3채미만 보유한 경우 보증금/전세금 • 비소형주택의 보증금/전세금 합계 3억원 이하인 경우

• 종합과세와 분리과세 비교

주택임대소득이 2천만 원 이하인 경우 주택임대소득은 종합과세(세율 6～42%)와 선택적 분리과세(세율 14%) 중 택일 가능합니다.

위 예시는 ​동일한 2천만 임대소득이지만, 임대사업등록 여부에 따라 결정세액에 차이가 있습니다.

☞ 주택임대사업자의 세무신고에 대한 추가내용은 주택세금으로 정리 예정입니다. 참고 바랍니다.