주택임대사업자 포괄양수도계약시 혜택 승계

안녕하세요

주택임대사업자들의 혼선은 여전한 듯 합니다. 

다주택자들에게 장기주택임대사업자등록을 유도하고, 혜택을 주면서 주택으로 투기하는 것을 강하게 규제하겠다는 의도와 반대의 부동산정책으로 많은 질책과 비판을 받았습니다. 

하지만, 뒤늦게 혜택을 축소하고 추가 장기주택임대사업자등록에 제한이 생기자 기존에 이미 사업자등록을 마친 사업자들은 어떻게 할 것인가에 대한 논의도 많은 이슈가 있었습니다. 

아래 국세청 질의 응답도 그 혜택 승계에 대한 내용입니다.

질문

주택임대사업자 포괄승계 관련 문의 현재 보유주택 중 1주택을 주택임대사업자(단기)로 등록 중입니다. 추가로 기존에 주택임대사업자로 등록된 주택 A를 포괄승계해서 매수하고자 합니다.  질문1) 2018. 3. 31까지만 단기임대(4년) 등록시 양도세 중과 배제, 장기보유특별공제, 종부세 합산 배 제등을 받을 수 있는데요. 기존에 주택임대사업자(4년)의 포괄승계시 기존의 주택임대사업자 등록일자와 상관없이 3. 31까지 승계가 완료되어야 위의 혜택을 받을 수 있는 건가요??  아니면 기존에 등록된 일자가 2018년 3. 31 이전이므로 3.31 이후에 승계를 받아도 기존의 3. 31 이전 등록한 주택으로서의 혜택(양도세 중과 배제, 장 기보유특별공제, 종부세 합산 배제)을 받을 수 있는지?

답변

답변:주택임대사업자 포괄승계 관련 문의 답변일 2018-03-14  안녕하십니까? 항상 국세행정에 대한 관심과 협조에 감사드리며 답변내용이 도움되시길 바랍니다. 귀 상담의 경우 먼저  다주택자가 2018.3.31.까지 장기임대주택으로 등록하는 경우 당해주택의 양도시 중과세율적용배제와 주택분 종합부동산세 합산배제를 적용받기 위한 의무임대기간은 5년이며, 2018.4.1.이후 등록하는 임대주택의 의무임대기간은 8년입니다. 다음으로 상기 임대주택에 대한 세제혜택은 소유자가 소득세법에 따른 사업자등록과 민간임대 주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자등록을 하고 임대를 개시한 날부터 기산하여 계산하는 것이므로 새로 취득한 장기임대주택의 전 소유자가 임대한 기간은 귀하의 의무임대기계산에 합산하지 않는 것이며, 2018.3.31.이전에 취득하고 사업자등록을 하는 경우에는 5년, 2018.4.1.이후 사업자등록을 하는 경우에는 8년을 임대하는 경우 중과세율적용배제 및 주택분 종합부동 산세가 합산배제되는 것입니다

관련 법률

부동산거래관리과-647 , 2012.11.29 [제목] 장기임대주택의 임대기간 기산일 [요지] 장기임대주택의 임대기간은 해당 주택에 대해 「소득세법」 제168조에 따른 사업자등록과 「임대주택법」 제6조에 따른 임대사업자등록을 하고 임대주택으로 등록하여 임대하는 날부터 임대 를 개시한 것으로 보아 계산하는 것임 ▣ 소득세법 시행령 제167조의3 【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】 ① 법 제104조제4항제1호에서 "대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택"이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주 택을 말한다. 2. 법 제168조에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자 등록(이하 이 조에서 "사업자등록등"이라 한다)을 한 거주자가 민간임대주택으로 등록하여 임 대하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다). 다 만, -후략-

요약

질문의 요지는
포괄승계하였을 때, 혜택이 유지 되느냐를 묻는 것이고,
답변은 등록일자에 따라 의무임대기간이 5년, 8년으로 달라지며 혜택에 대한 직접적인 대답은 아니지만, 중과세적용배제와 주택분 종합부동산세 합산배제를 적용받기 위한 의무임대기간으로 명시함으로서 혜택 받는 것이 가능하다는 답변입니다.

부동산(주택)이 크게 상승하면 할수록 위에서 주어진 장기주택임대사업자들에게 혜택에 대한 메리트 또한 커지는 것이기 때문에 신규로는 받을 수 없는 혜택을 승계 받아 유지하려는 것이 아닐까, 다만 현장에서는 8년에 제한, 임차료 인상 5%이하 등의 규제는 시장에서 또 판단을 할 듯 합니다.