오피스텔 잔존재화에 대한 부가가치세

안녕하세요

 

오피스텔은 업무용과 주거용 두 가지 중에 선택 사용이 가능합니다.

임대사업이 목적이고, 업무용으로 사용할 경우 부가세 환급이 가능합니다.

임대사업의 부가세 신고시 매입한 건물에 대해서 매입세액 공제를 하면 됩니다.

하지만, 10년 동안 사업을 유지해야 합니다.

 

부가가치세 신고

임대사업의 부가세 신고시

매출은 임대수입이 되겠고, 매입은 건물 취득가액과 각종 수수료와 부대비용 등을 포함하여 신고하여 매입세액공제를 받으면 됩니다.

※ 조기환급신고는 매달 가능하면, 25일 전까지 신고시 그 다음달에는 환급을 받을 수 있습니다.

 

폐업 부가가치세 신고

임대사업을 20과세기간을 초과한 경우, 별도의 부가세 환수는 없습니다.

단, 10년 이하 사업기간이라면 폐업 부가세 신고시 잔존재화 계산을 하여야 합니다.

과세표준은 

공급가액 = 해당 재화의 취득가액 × (1 - 5 / 100 × 경과된 과세기간의 수)

위 와 같은 계산식으로 계산을 해야 합니다. 

1.1억에 매입하여 10년 중 5년(10과세기간)을 사업하였다면, 5.5천만원을 잔존재화로 보고 5백원의 부가세를 납부해야하는 것입니다.

 

포괄양도양수 계약 조건 

분양 받은 자가 임대사업을 시작하여 5년 동안 사업을 하다가 포괄양도양수 조건으로 건물을 양도하였다면,

양수자는 추가 5년동안 폐업을 하지 않고, 사업을 유지할 경우, 이후 폐업시에는 폐업시 잔존 재화를 계산하지 않습니다.

포괄양도양수를 할 경우, 양도자는 양수자에게 부가세를 받아 신고 납부를 하게 되고, 양도자 또한 부가세 신고를 통해 매입세액 공제를 받아 부가세를 환급 받게 됩니다. 

결국 세수에는 변화가 없기 때문에 매입가에 10%의 부담을 줄여 주는 효과가 발생하게 됩니다.

 

포괄양도 양수 조건(요건)

사업의 포괄 양도, 양수가 되기 위한 요건

​① 포괄 양도·양수 내용이 확인되어야 한다.

  • 사업 양도·양수 계약서 등에 의거 사업의 포괄적 양도 사실이 확인되어야 한다.

② 양도자 및 양수자가 과세사업자이어야 한다.

  • (사업 양수 후) 양수자가 면세사업으로 전용하는 경우에는 사업 양수도가 인정되지 않는다.

③ 사업 양도 신고서를 제출해야 한다.

  • 사업 양도 후 「사업 양도 신고서」를 제출하여야 한다.

※ 양수자는 사업자등록시 포괄양도양수도 계약서를 첨부해야합니다.

 

 

국세청 질의 사례

일반사업자로 등록하여 임대하고있는 오피스텔 매각시 부가가치세 과세여부 저는 건축한지 20년 가량된 오피스텔(전용면적 약 56제곱미터)을 7년전 매입하여 임대하고 있습니다. 임대료 수입은 부가가치세 과세최저한인 연간2400만원 미만이나 과세특례제한지역에 소재하여 일반과세자로 등록하여 부가가치세를 납부하고 있습니다. 사정상 동 오피스텔을 매각하려고하는데(시세 약 2억원 장도) 부가가치세를 별도로 받아야하는지요? 부가가치세를 별도로 받으면 시세보다 10% 비싸져서 매각이 어려운데 세입자를 내보내고 폐업신고를 한다음 매각하면 부가가치세를 받지않고 팔 수 있는지 알려주시면 고맙겠습니다. 바쁘신 중 빠른 답변 미리 감사드립니다. 질문첨부파일 답변:일반사업자로 등록하여 임대하고있는 오피스텔 매각시 부가가치세 과세여부답변일2 018-01-17 안녕하십니까? 국세행정에 대한 관심과 협조에 감사드리며, 답변내용이 도움이 되시길 바랍니다. 사업자가 과세사업에 사용하던 자산을 판매하는 경우에는 재화의 공급에 해당되는 것이므로 당해 건물분에 대하여는 세금계산서 발급 및 부가가치세 거래징수를 하여 부가가치세를 신고 납부하여야 하는 것입니다. 사업자가 폐업하는 경우에는 폐업시 잔존재화로서 과세되는 것으로 해당 오피스텔 구입 시 매입세액 공제를 받은 사실이 있다면 아래 식에 따라 공급가액을 계산하여 부가가치세를 신고 납부하여야 하는 것이나, 오피스텔 구입 시 매입세액 공제를 받지 아니하였거나 포괄양수하여 경과된 과세기간 수가 20(양도자 구입 시점으로부터 10년)을 초과한 경우에는 폐업시 잔존재화로 과세되지 아니하는 것이며 공급가액 = 해당 재화의 취득가액 × (1 - 5 / 100 × 경과된 과세기간의 수)   사업자가 폐업한 이후 오피스텔을 양도하는 때에는 부가가치세법 상 납세의무자가 아니므로 부가가치세가 부과되지 아니하는 것입니다

단, 오피스텔을 양수자가 주택으로 사용을 하고 싶다고 하면, 

폐업시 잔존재화에 대한 부가가치세에 관한 질의 1) 질의요지-오피스텔 임대사업을 과세사업(업무용)에서 면세사업(주거용)전환시 경과된 과세기간수의 계산에 관하여 질의합니다 2) 과세표준 계산 -과세표준(건물)= 취득가액 * (1-5%* 경과된과세기간의 수) 3) 경과된 과세기간의 수 질의내용 2003.7.1 오피스텔(업무용)을 최초 분양받은자 (A)로부터 (B)가 2006.7.1 포괄양도, 양수로 취득하여 2017.3.5 폐업(면세전환)한경우 *(A)는 건물분에 대한 부가가치세를 전액 환급 받았습니다. 1. 경과된 과세기간의 수를 계산할때 (B)는 포괄양도, 양수로 취득하였으므로 2003.7.1을 취득시기로 하여 경과된 과세기간을 계산할 것인지, 아니면 (B)가 실지 취득한 2006.7.1을 기준으로 경과된 과세기간의 수를 계산할것인지에 대하여 질의합니다. 질문첨부파일 답변:폐업시 잔존재화에 대한 부가가치세에 관한 질의 답변일2017-03-07 안녕하십니까? 국세행정에 대한 관심과 협조에 감사드리며, 답변내용이 도움이 되시길 바랍니다. 사업자가 사업의 포괄양도양수로 인하여  양수한 감가상각대상자산이 자기의 면세사업을 위하여 직접 사용하는 경우에 해당하여  공급가액을 계산하는 경우 해당 재화의 경과된 과세기간의 수는 해당 사업의 양도자가 당초 취득한 날을 기준으로 하여 산정하는 것이며,  이 경우 ‘취득한 날’이란 재화가 실제로 사업에 사용된 날을 말하는 것이므로 귀 사례의 경우 당초 사업 양도인이 실제로 임대사업에 당해 오피스텔을 사용한 날을 기준으로 판단하여야 할 것입니다.

 

부가가치세법 기본통칙 29-66-1 【사업양수자산의 자가공급 등에 대한 공급가액 계산】

사업자가 법 제10조제8항제2호에 따라 양수한 감가상각대상자산이 법 제10조제1항ㆍ제2항 및 제4항부터 제6항까지의 규정에 해당하여 영 제66조제2항에 따라 공급가액을 계산하는 경우 해당 재화의 경과된 과세기간의 수는 해당 사업의 양도자가 당초 취득한 날을 기준으로 하여 산정하는 것이며, 이 경우 ‘취득한 날’이란 재화가 실제로 사업에 사용된 날을 말한다. (2014. 12. 30. 개정