상가 겸용 주택 양도세 비과세

상가와 주택을 같이 사용하는 주상복합 건물의 경우, 면적에 따라 1세대 1주택 요건이 달라집니다.

1세대 1주택이 아닐 경우, 주택에 대한 양소세가 크게 차이가 나는 것은 이제 상식처럼 알고 있는 사실입니다.

신축이나 건물 매입을 고려하시는 경우라면 아래 내용을 확인하시면 크게 도움이 되실 것입니다..

세법규정

1세대 1주택 비과세 규정을 적용할 때 한 동의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 되어 있는 겸용주택의 경우와 한 울타리 내에 주택과 주택 외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 연면적보다 작거나 같을 때에는 주택 외의 부분은 주택으로 보지 아니한다. 2022년 1월 1일 이후 9억 원을 초과하는 고가의 겸용주택을 양도하는 경우, 주택의 연면적이 주택외 연면적보다 큰 경우에도 주택부분만 주택으로 보고 양도차익을 계산하도록 개정되었다(고가주택에 해당하지 않은 겸용주택은 개정 전과 동일함). ​

• 주택의 연면적 › 주택 외 연면적: 전부를 주택으로 봄

• 주택의 연면적 ≦ 주택 외 연면적: 주택부분만 주택으로 봄

절세방안

위에서 살펴본 것과 같이 겸용주택의 경우 주택의 연면적이 주택 외의 연면적보다 큰 경우에는 전체를 주택으로 보므로, 겸용주택을 신축할 경우 주택부분을 조금 더 크게 신축하고 1세대가 해당 겸용주택 1채를 양도할 때에는 그 전부에 대하여 비과세를 적용받을 수 있다. 위의 경우 지하 1층 지상 4층의 건물로서 1·2층은 근린생활시설, 3·4층은 주택을 신축하고자 할 때, 지하층에 주거용 방을 들이든지 지하 층에 방을 들일 수 없다면 옥상 등 다른 부분에 주거용으로 사용하는 건물 (옥탑방 등)을 건축하여 주택부분을 조금이라도 더 크게 하면 된다. 그러나 이 방안은 세금측면에서만 검토한 것이므로 건축규제 여부, 임대 수입 등 제반사항을 고려하여 결정하여야 할 것이다. 만약, 9억 원을 초과하는 고가의 겸용주택을 양도할 계획이 있다면 2021년 12월 31일 이전에 매매하면 양도소득세를 줄일 수 있다.

정리

취득세, 재산세와 같은 지방세는 정해진 세율로 납부를 하고, 임대수입에 따른 부가가치세, 소득세는 수입 금액에 따라 다를 것이며 다만, 양도소득세의 경우, 면적 비율에 따라 큰 변수가 됨으로, 세금을 염두하신다면 반드시 고려해야할 첫번째 세목입니다. 2022년부터는 9억원 초과하는 경우, 연면적에 관계없이 주택 부분만 주택으로 인정됩니다. 상가 면적(호실)은 양도소득세가 부과가 됩니다. (다느, 9억원 이하는 주택 면적이 상가면적보다 크다면, 계속 전체면적을 주택으로 보며, 1세대 1주택 조건이 부합이 되면, 양도소득세 비과세가 됩니다.)

참고예규

• 1세대 1주택 해당여부를 판정시 임대하고 있는 상가 등 영업용 건물의 주거용 방은 주택으로 보지 않는다. • 주택에 해당되는지 여부는 공부상의 용도에 관계없이 그 실제구조 및 사용 형태에 의해 판정하며, 사실상의 용도가 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 의한다. • 겸용주택의 지하실은 실지 사용하 는 용도에 따라 판단하 는 것이며, 사용용도가 명확하지 아니한 경우에는 주택의 연면적과 주택 이외의 연면적의 비율로 안분하여 계산한다. • 2층 겸용주택으로서 2층 주택을 위한 2층 전용계단이 1층에 설치된 경우 그 계단부분은 주택으로 본다. • 겸용주택에 부설된 계단 등 시설물은 사실상의 사용용도에 따라 구분하되 용도가 불분명한 경우에는 주택면적과 주택외 연면적의 비율로 안분계산한다.