장기보유특별공제 거주요건 추가

1세대 1주택 고가주택 장기보유특별공제에 거주기간 요건을 추가함에 따라 양도소득세 부담은 어떻게 달라지는지?

주택을 장기보유하고 양도 시 양도소득금액을 계산할 때 양도차익의 일정부분을 공제하여 주는 제도를 운영하고 있으며 이를 장기보유특별공제라고 합니다. 

주택 및 조합원입주권을 3년 이상 보유하고 양도하는 경우에는 양도차익에서 보유기간 또는 거주기간별 공제율을 곱하여 장기보유특별공제액을 계산합니다.

 

 

 

장기보유특별공제액 대상예외 및 계산식

장기보유특별공제액 = (양도가액 - 취득가액 등 필요경비) X  보유 및 거주기간별 공제율

현재(’20.1.1.이후 양도분부터)는 2년이상 거주*한 경우 최대 80% 공제율 적용하나, ’21.1.1. 이후 양도분부터는 연8% 공제율을 보유기간 연4%+거주기간 연4% 로 구분하여 계산함

* 거주하지 않은 경우 최대 30% 공제율 적용

• 장기보유특별공제를 적용하지 않는 주택
  • 미등기 양도주택
  • 다주택자가 조정대상지역에 있는 주택을 양도하는 경우
  • 국외에 있는 주택
  • 보유기간이 3년 미만인 주택
  • 조합원으로부터 취득한 조합원입주권을 양도하는 경우

 

 

 

장기보유특별공제 개정내용

 

 

< 장기보유특별공제 개정내용 >

* 보유기간이 3년 이상(12%)이고 거주기간이 2년∼3년(8%)인 경우 20% 적용

• 보유기간 계산

장기보유특별공제율 적용 시의 보유기간과 양도소득세 세율 적용 시의 보유 기간 계산에 대해 혼동하는 경우가 많은데, 일반적인 경우 보유기간 계산방법은 동일하나 상속 받은 주택 등의 경우 다음과 같은 차이가 있다.

구분	장기보유특별공제율 적용	세율 적용
원칙	취득일 ~ 양도일	취득일 ~ 양도일
상속받은 주택	상속개시일 ~ 양도일	피상속인(사망자)의 취득일 ~ 양도일
배우자 등 취득가액	증여자 취득일 ~ 양도일	증여자 취득일 ~ 양도일

 

계산사례

• (사례)양도가액 20억원, 양도차익 10억원, 10년 이상 보유한 주택
  • A는 10년 보유·10년 거주 / B는 10년 보유·2년 거주
    1. 1A : 2,273만원으로 세부담 변동 없음
    2. 2B : 2,273만원 → 8,833만원으로 6,560만원 증가

< 시행시기 > ’21.1.1.이후 양도분부터 적용

9억 이하 1세대 1주택은 여전히 비과세 입니다. 다만, 9억을 초과하는 경우, 장기보유특별공제를 받지 못하면, 생각지 못한 양도소득세를 크게 내야할 수 있습니다. 11억까지로 상향하는 것을 논의 중이지만, 현행법에서는 양도세가 부과됨을 인지하고 있어야합니다. 위 사례에서 보셨듯이 2천만원 양도세가 6천만원이 될 수도 있습니다.