2022년 「오피스텔 및 상업용 건물 기준시가」 및 「건물 기준시가 계산방법」 정기 고시 |
- 상속・증여세 및 양도소득세 과세 시 활용 - |
□국세청(청장 김대지)은 「상속세 및 증여세법」(§61)과 「소득세법」(§99)에 따라 2022.1.1.부터 시행하는 「오피스텔 및 상업용 건물 기준시가」를 정기 고시합니다. ○기준시가 고시 대상은 호별로 구분 등기가 가능한 오피스텔 및 상업용 건물(이하 “오피스텔 등”)이며, ○고시 물량은 2.8만동(187만 호)으로 전년대비 동수 기준 15.0%,호수 기준 19.5% 증가하였습니다. 오피스텔 고시 가격은 전년 대비 평균 8.05% 상승하였으며, 상업용 건물은 평균 5.34% 상승하였습니다. -급격한 세부담 증가를 완화하기 위하여 시세 변동만을 반영하였으며, 가격반영률은 전년 수준을 유지하였습니다. □또한, 호별로 구분 고시되는 오피스텔 등을 제외한 일반 건물의 평가 시 적용하는 「건물 기준시가 계산방법」도 정기 고시합니다. □기준시가는 상속・증여세 및 양도소득세를 과세할 때 시가를 알 수 없는 경우 활용되며, 취득세・재산세 등 지방세 및 종합부동산세와 건강보험료 등 사회보험료 부과에는 활용되지 않습니다. |
Ⅰ | 2022년 「오피스텔 및 상업용 건물 기준시가」 정기 고시 |
1. 고시개요 |
□국세청은 수도권(서울·인천·경기), 5대 광역시(대전·광주·대구·부산·울산), 세종특별자치시에 소재하고 호별로 구분 등기가 가능한 아래 건물의 토지와 건물의 가액을 일괄 평가하여 호별 ㎡당 기준시가를 정기 고시합니다.
○오피스텔: 오피스텔이 포함된 건물의 전체
○상업용 건물: 근린생활시설 및 판매시설이 포함된 건물 중 연면적이 3,000㎡ 이상이거나 구분 소유된 100호 이상인 건물의 전체
□「오피스텔・상업용 건물 기준시가」는 상속・증여세 및 양도소득세 과세 시 활용하게 됩니다.
○상속・증여세는 시가를 기준으로 과세하나, 시가를 알 수 없는 경우 고시된 기준시가를 과세기준으로 합니다.
○양도소득세의 경우 실지거래가액으로 과세하나,
-취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없어 환산취득가액*을 계산하는 경우 고시된 기준시가를 활용합니다.
* 환산취득가액= | 양도 당시 실지거래가액 | × | 취득 당시 기준시가 |
양도 당시 기준시가 |
○취득세, 재산세 등 지방세는 행정안전부의 시가표준액이 적용되며, 종합부동산세 과세 및 건강보험료 등 사회보험료 부과 시에는 국세청 기준시가는 적용되지 않습니다.
2. 고시 현황 |
□이번 고시는 2022.1.1. 이후 상속・증여하거나 양도하는 분부터 적용되며,
○고시되는 부동산의 가격조사 기준일은 2021.9.1.입니다.
□고시하는 금액은 각 호별 단위 면적(㎡)당 가액으로,
○각 호별 기준시가는 단위 면적(㎡)당 고시가액에 해당 호의 면적(전용면적과 공유면적의 합)을 곱하여 산정된 금액으로 합니다.
□이번 고시 물량은 전년도보다 ‘동수’는 15.0%, ‘호수’는 19.5% 각각 증가하였습니다.
< 연도별 기준시가 고시현황 >
(단위:동, 호)
시행 년도 |
계 | 오피스텔 | 상업용 건물 | 복합용 건물* | ||||||
동수 | 호수 | 동수 | 호수 | 동수 | 호수 | 동수 | 호수 | |||
계 | 오피스텔 | 상업용 건물 | ||||||||
2022 | 27,755 | 1,871,970 | 9,074 | 192,864 | 11,056 | 808,968 | 7,625 | 870,138 | 745,340 | 124,798 |
2021 | 24,132 | 1,565,934 | 10,658 | 205,570 | 8,575 | 630,989 | 4,899 | 729,375 | 631,145 | 98,230 |
2020 | 22,581 | 1,443,701 | 9,847 | 180,509 | 8,291 | 604,384 | 4,443 | 658,808 | 567,712 | 91,096 |
2019 | 20,204 | 1,215,915 | 8,736 | 154,183 | 7,643 | 495,379 | 3,825 | 566,353 | 491,249 | 75,104 |
2018 | 18,119 | 1,116,576 | 7,614 | 132,517 | 7,077 | 472,949 | 3,428 | 511,110 | 441,453 | 69,657 |
* 복합용 건물: 1동의 건축물 내 오피스텔과 상업용 건물이 모두 있는 건축물
< 지역별 기준시가 고시대상 >
(단위:동, 호)
구 분 | 계 | 오피스텔 | 상업용 건물 | 복합용 건물 | ||||||
동수 | 호수 | 동수 | 호수 | 동수 | 호수 | 동수 | 호수 | |||
계 | 오피 스텔 |
상업용 건물 |
||||||||
전 국 | 27,755 | 1,871,970 | 9,074 | 192,864 | 11,056 | 808,968 | 7,625 | 870,138 | 745,340 | 124,798 |
수도권 | 19,451 | 1,517,662 | 5,385 | 139,785 | 8,486 | 659,950 | 5,580 | 717,927 | 612,247 | 105,680 |
서 울 | 6,977 | 623,496 | 1,677 | 50,557 | 2,348 | 251,545 | 2,952 | 321,394 | 271,785 | 49,609 |
경 기 | 9,336 | 693,204 | 2,490 | 53,988 | 5,018 | 336,479 | 1,828 | 302,737 | 260,164 | 42,573 |
인 천 | 3,138 | 200,962 | 1,218 | 35,240 | 1,120 | 71,926 | 800 | 93,796 | 80,298 | 13,498 |
광역시 등 | 8,304 | 354,308 | 3,689 | 53,079 | 2,570 | 149,018 | 2,045 | 152,211 | 133,093 | 19,118 |
대 전 | 579 | 42,360 | 29 | 253 | 432 | 24,749 | 118 | 17,358 | 14,084 | 3,274 |
대 구 | 902 | 47,968 | 244 | 3,815 | 514 | 27,138 | 144 | 17,015 | 15,159 | 1,856 |
광 주 | 616 | 33,821 | 90 | 3,090 | 390 | 15,964 | 136 | 14,767 | 12,518 | 2,249 |
부 산 | 5,406 | 190,193 | 3,011 | 41,516 | 931 | 60,408 | 1,464 | 88,269 | 78,935 | 9,334 |
울 산 | 613 | 22,618 | 308 | 4,263 | 134 | 7,474 | 171 | 10,881 | 8,886 | 1,995 |
세 종 | 188 | 17,348 | 7 | 142 | 169 | 13,285 | 12 | 3,921 | 3,511 | 410 |
□이번 고시 가격은 전년도 고시 가격보다 오피스텔은 평균 8.05%, 상업용 건물은 평균 5.34% 상승하였습니다.
< 최근 5년간 연도별 기준시가 변동률 >
(단위:%)
시행일 | 구 분 | 전국 | 서울 | 경기 | 인천 | 대전 | 광주 | 대구 | 부산 | 울산 | 세종 |
'22.1.1. | 오피스텔 | 8.05 | 7.03 | 11.91 | 5.84 | 6.92 | 2.41 | 3.34 | 5.00 | -1.27 | 1.22 |
상업용 건물 | 5.34 | 6.74 | 5.05 | 3.26 | 1.72 | 3.31 | 2.83 | 5.18 | 1.44 | -1.08 | |
'21.1.1. | 오피스텔 | 4.00 | 5.86 | 3.20 | 1.73 | 3.62 | 1.01 | 0.73 | 1.40 | -2.92 | -1.18 |
상업용 건물 | 2.89 | 3.77 | 2.39 | 2.99 | 1.75 | 1.67 | 2.82 | 1.29 | 0.87 | -0.52 | |
'20.1.1. | 오피스텔 | 1.36 | 3.36 | 0.36 | -2.30 | 1.91 | 0.15 | -2.41 | -1.33 | -2.22 | -4.14 |
상업용 건물 | 2.39 | 2.98 | 2.64 | 1.21 | 1.67 | 2.33 | 4.25 | -0.17 | -0.35 | -4.06 | |
'19.1.1. | 오피스텔 | 7.52 | 9.36 | 9.25 | 2.56 | 0.10 | 5.22 | 2.83 | 1.26 | -0.21 | - |
상업용 건물 | 7.56 | 8.51 | 7.62 | 6.98 | 4.76 | 5.44 | 8.40 | 4.51 | 1.69 | - | |
'18.1.1. | 오피스텔 | 3.69 | 5.02 | 2.29 | 2.49 | -0.50 | 2.41 | 1.51 | 3.46 | 0.37 | - |
상업용 건물 | 2.87 | 3.67 | 2.17 | 2.78 | 1.21 | 2.89 | 4.03 | 2.86 | 1.37 | - |
3. 고시 열람 및 재산정 신청 방법 |
□열람 방법
○2021.12.31.(금) 09:00부터 국세청 홈택스(www.hometax.go.kr)와 모바일 홈택스(손택스)에서 열람*할 수 있습니다.
* (접근경로) 홈택스 〉조회/발급 〉기준시가 조회 〉상업용 건물/오피스텔
□재산정 신청 방법
○2022년 기준시가에 이의가 있는 소유자나 그 밖의 이해관계자는 기준시가 재산정을 신청할 수 있습니다.
-국세청 누리집(www.nts.go.kr) 초기 화면(우측) 알림판 또는 국세청 홈택스(www.hometax.go.kr) 기준시가 조회화면 하단의 「2022년 오피스텔․상업용 건물 기준시가 열람 및 재산정 신청」 배너를 선택하여
-(인터넷 신청) 화면 좌측 ‘인터넷 재산정 신청’ 메뉴를 선택하여 재산정을 신청하거나,
-(우편 제출) 해당 화면에서 「재산정 신청서」 서식을 내려받아 작성후 관할 세무서에 우편 또는 방문하여 제출할 수 있으나, 코로나19 확산방지를 위해 비대면 제출 방식을 적극 권장 합니다.
○재산정 신청은 2022.1.3.(월)부터 2.3.(목)까지 가능하며, 접수된 물건에 대하여는 기준시가를 재조사하여 그 결과를 2022.2.28.(월)까지 통지할 예정입니다.
○기타 자세한 문의사항은 전화상담실(☎1644-2828)에서 2022.1.3.(월)부터 2.3.(목)까지 안내하겠습니다.
Ⅱ | 2022년 「건물 기준시가 계산방법」 정기 고시 |
1. 고시개요 |
□국세청은 호별로 기준시가가 구분 고시되는 오피스텔 등을 제외한 일반 건물의 상속․증여세 및 양도소득세 과세 시 활용하는 기준시가 계산방법을 정기 고시합니다.
* 건물(토지포함) 가액=건물(기준시가 계산방법에 따른 가격)+토지(개별공시지가×면적) |
○동 방법은 일반 건물의 상속․증여재산의 시가를 알 수 없는 경우 상속․증여세 과세가액을 계산할 때 활용합니다.
○또한, 취득 당시 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우 양도소득세 환산취득가액*을 계산할 때 활용합니다.
* 환산취득가액 = | 양도 당시 실지거래가액 | × | 취득 당시 기준시가 |
양도 당시 기준시가 |
□건물 기준시가 계산 방법
*㎡당금액=건물 신축가격기준액×구조지수×용도지수 ×위치지수×경과연수별 잔가율×개별특성조정률* ※개별특성조정률은 상속․증여세만 적용하고, 양도소득세는 적용하지 않음 |
□이번 고시는 2022.1.1.이후 최초로 상속․증여, 양도하는 분부터 적용됩니다.
2. 주요 조정사항 |
□건물 신축가격기준액 조정
○ ㎡당 780,000원
□구조지수 조정
(단위:%)
번호 | 구 조 별 | 지수 | |
’21년 | ’22년 | ||
11 | 철파이프조, 컨테이너건물 | 50 | 55 |
□용도지수 조정
(단위:%)
번호 | 대 상 건 물 | 지수 | |
’21년 | ’22년 | ||
6 | 여관(모텔 포함) | 115 | 117 |
□위치지수 조정
(단위:%)
번호 | 건물부속토지의 ㎡당 개별공시지가 | 지수 | |
’21년 | ’22년 | ||
17 | 1,200,000원 이상 ∼ 1,600,000원 미만 | 107 | 108 |
18 | 1,600,000원 이상 ∼ 2,000,000원 미만 | 110 | 111 |
3. 건물 기준시가 자동계산 서비스 제공 |
□건물 기준시가 자동계산 서비스 이용 방법
○2021. 12. 31.(금) 09:00부터 국세청 홈택스(www.hometax.go.kr)와 모바일 홈택스(손택스)를 통해 건물 기준시가 자동계산 서비스*를 제공받을 수 있으며,
*(접근경로) 홈택스〉조회/발급〉기준시가 조회〉건물 기준시가(상속·증여, 양도)
-해당 건물의 건축물대장에 표기된 구조․용도․신축연도와 토지 공시지가를 입력하면 기준시가가 자동 계산됩니다.
○또한, 건물 기준시가 계산방법에 대한 이해를 돕기 위해 계산사례 및 작성요령 등을 수록한 「건물 기준시가 계산방법 해설」책자도 2022년 1월 중 국세청 누리집에 실을 예정입니다.
【붙임】1. 법적 근거 및 고시 범위
2. 단위 면적당 기준시가 전국 상위
3. 단위 면적당 기준시가 고시지역별 상위
4. 기준시가 총액 전국 상위
5. 기준시가 열람 방법
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